Till bostadsrättsföreningen Kolonnen 4:

Med anledning av att det förekommer en hel del ombyggnationer i föreningens hus har jag fått styrelsens uppdrag att uppmärksamma alla bostadrättshavare på de regler som idag gäller.

Det är föreningen som har det yttersta ansvaret för huset, lägenheten och marken i den mån ansvaret för lägenhetens inre inte tillkommer bostadsrättshavaren (7 kap. 4 §, Bostadsrättslagen). Vad man brukar säga i detta sammanhang är att bostadsrättshavaren har ansvaret för lägenhetens inre och föreningen har det övriga ansvaret.

Ni måste alltså läsa era stadgar vilken underhållsskyldighet och reparationsskyldighet som Ni ansvarar för.

Men det räcker inte. Ska Ni göra vissa åtgärder i lägenheten så måste Ni ansöka hos styrelsen om tillstånd. Skälet till detta är just at det är föreningen som har det yttersta ansvaret för fastigheten och måste se till att de grundläggande funktionerna i huset fungerar, så att huset inte "rasar" för att bostadsrättshavarna tar bort bärande väggar eller flyttar ledningar så det blir stopp i avlopp m.m. Jag tror att alla har förståelse för detta.

Det finns en bestämmelse i 7 kap. 7 § Bostadsrättslagen som säger:

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion

2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, eller vatten, eller annan väsentlig förändring av   lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.

I era stadgar finns ingen vidsträcktare rätt så att det är nämnda bestämmelse som gäller 

Vilka situationer är då tillståndpliktiga?

Exempel på sådana ingrepp som är tillståndspliktiga är enligt förarbetena till lagen borttagande av en bärande vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av ett valv.

Vidare framgår att ändringar av vissa, närmare angivna ledningar ( se ovan )kräver tillstånd. Det innebär bl.a.att en bostadsrättshavare behöver tillstånd för förflyttning eller installation av våtutrymmen, toaletter och kök. Framhållas bör att el-ledningar inte omfattas. Ett sådant krav ansågs av lagstiftaren vara för långtgående. Större sådana ledningsomdragningar kan dock kräva tillstånd enligt tredje punkten nämligen utgöra väsentliga förändringar. 

Vidare anges att tillstånd krävs för ”annan väsentlig förändring” av lägenheten. I förarbetena anges att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som föreningen ansvara för (vattenledningar och ventilation) normalt är hänförliga till denna punkt. Ett annat exempel som anges är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas tillvara.  När det gäller det som är tillståndspliktigt som annan väsentlig förändring är det svårt att veta med säkerhet vad som är tillståndspliktigt. Lagens förarbeten anger att åtgärder som t.ex. innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte bör vara en väsentlig förändring och därmed behövs inget tillstånd.

Slutsatser

1.När bostadsrättshavaren ansöker om tillstånd kommer föreningen att begära in handlingar så att den kan ta ställning till ansökan. Ju noggrannare bostadsrättshavaren redovisar åtgärderna  ju lättare är det för föreningen att ta ställning.

2. Bostadsrättshavaren måste kontrollera om det han/hon ska göra i lägenheten kräver bygganmälan eller bygglov och om så är fallet ska givetvis detta bifogas ansökan.

3. Föreningen kommer att anlita en sakkunnig/ besiktningsman för ett ställningstagande och kostnaden för detta ska bostadsrättshavaren svara för.

4. Om styrelsen/ eller dess sakkunnige finner att det bostadsrättshavaren ska göra inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen ska ansökan godkännas och bostadsrättshavaren får alltså utföra arbetet.

5. Under arbetets gång kan det behövas besiktningar och exempelvis fotodokumentation av ledningar så att föreningen i framtiden har kunskap om var ledningarna ligger. Vidare ska arbetet besiktigas efter det har slutsförts. Kostnaderna för besiktningsman/ sakkunnig från föreningen ska bostadsrättshavaren svara för.

6. Kom ihåg att föreningen har alltid rätt att komma in i en bostadsrättshavares lägenhet för arbete eller tillsyn. ( 7 kap 13 § BRL). Skulle en bostadsrättshavare vägra släppa in företrädare för föreningen i lägenheten kan föreningen begära handräckning hos kronofogdemyndigheten.

Stockholm  januari 2016 

Ingrid Uggla